深度 | 广州城市更新之路受阻，如何破局解困？

Metro Bay 地铁大湾区

批注

本文共约20500字，阅读全文需要20-40分钟。

本文涉及旧改、征拆、改造项目如下：南洋电器厂改造、沙步村旧改、何棠下村旧改、冼村旧改、六运小区改造、育蕾小区改造、体育西小区改造、环市东片区改造、建设六马路站及周边旧城改造、五凤村旧改、康乐村旧改、鹭江村旧改、署前路站征拆、广州火车站及周边旧城改造、五羊新城片区改造、寺右共和片区改造、芳村站征拆及白鹅潭片区改造、烈士陵园站征拆及省医扩建征拆、市二宫站及周边旧城改造、大干围站及石溪片区旧改、海珠区沙溪村旧改、邮电新村改造、白云湖片区旧村改造等。

|图：GGvsQQ、liuzhongren、高锰酸嘎、仰望LK

|文：GGvsQQ

前言

去年年底，Metro Bay发布了一篇关于广州地铁10号线署前路站征拆困境的推文：《深度 | 被“情怀”绑架，广州老城区将何去何从？谈10号线署前路站征拆困境》，得到了大家非常热烈的反响。在此之前，我个人对广州城市更新已经有着相当的关注，因而在发布完署前路站征拆的文章之后，便希望在地铁征拆的基础上进一步谈谈我个人对广州城市更新的一些思考与想法。只可惜由于时间精力有限，迟迟未能着手写作，直到今年春节后，我才终于在一个半月断断续续的时间里，艰难完成了这篇我们公众号有史以来最长的文章。

起初，本文是打算分成三篇、甚至更多篇文章来全方位分析一下广州城市更新中“全面改造项目选择”的相关情况，但是后来我发现，城市更新的涉及面太广太泛，而且许多前因后果相互牵扯掣肘，如果分为多篇文章则很多问题恐需要在多篇文章中共同寻找答案，单一篇文章难以分析到位。所以为避免出现这种情况，我最后决定用一篇超长的文章，希望尽可能周全地分析城市更新可能遇到的一些问题，也争取能够用一篇文章将我个人全部的思考和想法与大家分享、交流。

背景

随着广州市中心城区的旧城旧村楼龄增长，楼宇及周边环境愈发变差、愈发无法适应和满足现代生活的需要，“城市更新”工作近年来逐步上升为了广州乃至全国的重点工作任务，不仅承载着拉动经济增长的需要，更起到了改善城市景观面貌、提升居民生活品质的作用，是满足居民对美好生活需要、实现“老城市新活力”的新时代新目标的重要环节。在广州十四五提出的“双引擎”概念中，城市更新更是提升到与人工智能与数字经济并列的高度。

但是，在广州城市更新改造的推进过程中，虽整体保持稳中向好的良好局面，但仍出现了一些亟需解决改善的问题，和一部分有待商讨议论的决定——比如，住建部63号文发布后对广州城市更新起到了显著的限制与规范作用，但同时也暴露了黄埔区改造过于激进、过度房地产化的问题；与此同时，南洋电器厂作为越秀区十年来唯一一个城市更新项目，却因广州“老城区以微改造为主”的政策叫停了老旧住宅的全面改造，让本已极其稀罕的老城区全面改造项目进一步缩减……广州各区的城市更新之路，似乎面临不同的困境，急需破局解困之良策。

摘要

本文将基于个人观点发表一些关于广州城市更新改造的粗浅的思考与想法，主要涉及城市更新中与“全面改造项目选择”相关的内容，希望探讨以下三大部分共13个问题，并作出个人的一些分析与判断。

第一部分

关于“拆迁规模”，探讨“全面改造”和“微改造”的问题

1. “防止大拆大建”的含义是什么？

2. 如何评价广州各区旧改项目数量、规模和推进速度上的严重失衡？

3. 如何界定“大拆大建”？

4. 同一项目内“拆、改、留”冲突协调问题难解，如何破局？

5. 如何避免“大拆大建”，操之过急？

6. “全面改造”和“微改造”如何有机结合、协调划分？

第二部分

关于“建设规模”，探讨“拆建比”和“产居比”的问题

7. “拆建比”、“产居比”的含义是什么？

8. 中心城区如果全面改造，是否会出现承载力不足的问题？

9. 符合广州情况的、中心城区的“容积率”和“拆建比”应分别规定为多少？

第三部分

关于“新老城区”，探讨“选择标准”和“平衡分配”的问题

10. “老城市新活力”的含义是什么？

11. 老城区能否进行“全面改造”？

12. “全面改造”的选定标准是什么？

13. 市中心老城区与近远郊新城区的城市更新如何平衡分配？

全文写作匆忙，且仅为一家之言，必然有所疏漏不周之处，还请大家多多包涵指教，也欢迎与我们联系交流讨论，非常感谢。

（注：若您觉得全文过长，可以只关注标蓝标红加粗的结论部分，或者可以关注全文重点部分：第10和第12个问题）

01关于“拆迁规模”，探讨“全面改造”和“微改造”的问题

 问题1 

“防止大拆大建”的含义是什么？

国家住建部于去年8月底正式发布的63号文《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》标题直接点明“防止大拆大建”。“防止大拆大建”，顾名思义就是切忌大范围、大规模、短时间的拆除老旧房屋、然后建设新房。但与此同时，“防止大拆大建”又并不等于“禁止拆建”、“不拆不建”。

也就是说：实施城市更新行动，允许进行拆除和重建，但必须适度适当、控制规模、循序渐进。这个规定相当科学且非常符合现实情况。“大拆大建”不可取已无需多言，但为何又允许城市更新实施全面改造、进行适当规模的拆建呢？

目前，广州城镇化率已达到86%，城市化进程逐步进入中后期阶段，可供开发建设的土地日渐减少——这意味着广州的城市发展建设必须要开始由“发展增量”的模式，逐渐转变为“优化存量”的模式，不能再纯粹开发建设未开发土地，而应当适当将目光重新投向城市建成区，尤其是位处黄金地段但开发年代较为久远的建成区，所以也允许“适当拆建”。

倘若在城市更新过程中，要求建成区完全保持一成不变、禁止任何拆建，那么部分老旧的建城区、老房屋由于受到建设年代的限制，土地利用率并不如人意，规划设计也不符合现代社会生活需要，无疑将被加速发展的现代化越甩越远，面临越发严重的无地可用的窘况，导致缺乏经济增长点。

而随着未开发土地资源的逐渐紧张，新城开发愈发需要前往深入郊区，其城市地理位置的劣势难以弥补，这导致纵使新城开发难度低、但产业引入难度高，开发收益较低的弊病逐渐显露，迟早会出现新城开发再也无力拉动广州经济健康发展的一天。

一方面是地理位置优越的中心城区土地利用率不如人意、规划设计与城市发展脱节；另一方面是位于郊区的新城开发收益低、难以拉动经济发展——因此，“城市更新”作为重点工作任务提出后，标志着广州将会由纯粹“新城开发”的模式，转变为“新城开发”和“旧城改造”协调并举的模式——新城建设脚步稍微放缓但又不能停止；而旧城则需要选择一小部分进行全面改造，以提升黄金地段的土地利用率、为受困于无地可用而发展受阻的中心城区提供全新的产业载体、注入新鲜的发展活力。

1920年和2020年广州航拍

时代发展的列车呼啸而去、现代进步的车轮滚滚向前，“一成不变”和“翻天覆地”皆不可取——这也是为什么国家住建部提出城市更新要“防止大拆大建”，但并非”禁止拆除建设“，而需要”适度拆建“的根本原因。

所以，广州中心城区的城市更新工作，应当以”全面改造“和”微改造“并举的模式进行。

 问题2 

如何评价广州各区旧改项目数量、规模和推进速度上的严重失衡？

 问题3 

如何界定“大拆大建”？

在分析这两个问题之前，文章先对广州城市更新中一个鲜明的对比反差提出质疑。

我个人对越秀区南洋电器厂旧城更新改造项目的叫停颇感意外和不解，最主要的原因是：在过去的十年里，广州老城区尤其是越秀区，根本没有进行任何城市更新改造项目，而近年“城市更新”作为国家重要战略提出后，越秀区也仅仅提出了区区几个城市更新项目，每个项目都仅仅是从整个越秀区中划出的很小一部分。

而南洋电器厂项目又作为其中唯一获批且已开始推进签约工作的项目，规模更小——全面改造的区域占地面积仅为3.7公顷，仅仅是越秀区建成区面积（3359公顷）的1/1000，究竟算不算在越秀老城区“大拆大建”？而如今南洋电器厂项目甚至又进一步削减了一半的改造规模，剩下的改造面积大约只占越秀区面积的1/2000。

作为对比，黄埔区进行的几十个旧村改造项目，单单位于知识城的何棠下村，整村拆迁改造的占地面积已经达到168公顷，占黄埔区建成区面积（16091公顷）的1/100；而沙步村整村拆迁改造的占地面积亦达158公顷，也占黄埔区建成区面积的1/100。

广州市各区建成区面积统计表

显而易见，黄埔区单一旧村改造无论是全面改造的范围、规模，还是改造面积占全区面积的占比，都远高于南洋电器厂全面改造项目。所以，南洋电器厂作为广州城市更新中“全面改造”范围最小的项目，最终却仍需继续缩减全面改造的规模，让人深感不解。

等比例尺下两个全面改造项目范围对比

当然，单一旧村改造的拆迁面积占黄埔区建成区面积的比例也不高，仅为1%；但是黄埔区有大量旧村改造项目，所有旧村改造项目拆迁面积加和后占黄埔区建成区面积比例就不容小觑了，尤其是这些旧村改造大多是同时推进——也就是说，目前黄埔区旧村改造推进节奏过快、稍显激进，容易导致在未来出现短时间内地产楼盘供应量快速集中爆发、公共配套等服务设施需求量激增等复杂矛盾的情况。

而与此同时，越秀区等其他中心城区城市更新改造项目推动又困难重重，十年来唯一一个旧城全面改造项目、且仅占越秀区面积1/1000的南洋电器厂项目，却因为“建设规模过大”而缩减改造规模，令人不胜唏嘘。

广州各区21年上半年拆迁面积、

已批/已拆城更项目数量的情况

可见黄埔区均一骑绝尘

而中心城区尤其越秀区明显落后

因此，目前广州全市范围内各区旧改项目数量、全面改造规模与推进速度上，存在着严重的失衡——中心城区尤其是老城区，全面改造的项目趋近于0且范围很小，推进速度亦非常缓慢；而黄埔区，全面改造的旧村数量达到数十个，而且范围较大，推进速度相当快——可谓是“冰火两重天”。

那么，既然广州市内各地在“大拆大建”的界定上存在着明显的反差，因此出现了一个严肃的问题：究竟如何界定是否属于“大拆大建”？

国家住建部63号文《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中明确提出：

严格控制大规模拆除。除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。提倡分类审慎处置既有建筑，推行小规模、渐进式有机更新和微改造。

所以可见国家住建部对“大拆大建”的界定标准为：城市更新单元内，拆除部分建筑面积/总建筑面积≤20%。然而根据这个标准，又会产生另一个问题：“城市更新单元”究竟如何定义？范围如何选取？

 问题4 

同一项目内“拆、改、留”冲突协调问题难解，如何破局？

 问题5 

如何避免“大拆大建”，操之过急？

解答前文关于“城市更新单元”的定义和范围之前，需要先明确“城市更新单元”和“更新改造项目”是两个不同的概念，并讨论一下同一“更新改造项目”内“拆、改、留”冲突协调的问题——这是南洋电器厂全面改造项目缩减改造规模、一半区域改为“微改造”之后，凸显出的另一个矛盾。

我们以“冼村旧村全面改造项目”为例，对此进行一些假设分析。

假设“冼村旧村改造项目”就等于一个“城市更新单元”，如果严格按照63号文的标准，那么位于珠江新城黄金地段的冼村旧村全面改造只得拆除全村的20%，其余80%需要保留或微改造——这将会显得十分怪异和奇葩，而且会产生四个不好的结果：

结果一：容易导致居民心理不平衡：为何在同一个改造项目内有些全面改造、有些却保留？

紧邻珠江新城的冼村（改造前）

堪称“城市洼地”

结果二：由于同属一个更新改造项目，项目划定的范围本身并不大、居民楼栋之间基本没有大路等地理分割，若仅拆除一部分，那么这部分拆除重建的过程中，未拆除部分的居民会明显受到施工噪音、灰尘等的影响。

改造中的冼村近况

结果三：会导致片区规划、城市设计等难以“放开手脚”，受到拆和留两部分的共同影响，无法整体地、成规模地布局、规划、设计和建设，最终导致全面改造的部分较难达到最佳效果。

冼村改造效果图

结果四：对于一个片区，比如一个老旧小区或城中村，如果仅改造其中的一部分，对城市景观、城市面貌的提升作用有限，且片区内出现新旧混杂的情况。

所以，如果将“城市更新单元”的范围等同于“更新改造项目”的范围，那么按照63号文的标准则需进一步划出拆除和保留的部分，这会导致上面四个问题近乎“无解”。

因此思考后，我认为存在一个有望破局的可能性：住建部提及的“城市更新单元”并不等于广州的“更新改造项目”。

提到“单元”，我第一时间联想到的是“控制性规划管理单元”。“控制性详细规划”作为城市规划设计体系中“承上启下”的重要一环，意义重大；而每一个“控制性规划管理单元”的划分极其科学严格，恰好能为“城市更新单元”的划分提供线索和帮助。

在旧城中心区，每个控制性规划管理单元的面积大概为20-50公顷，在新城区则为80-150公顷。而广州中心四区（越秀、天河、海珠、荔湾）建成区面积之和为24713公顷，所以对于中心城区而言，每个控制性管理单元占中心城区总面积的约1/500到1/1250。

如果将“控制性规划管理单元”的范围等同于“城市更新单元”的范围，那么每个“城市更新单元”内允许拆除的范围仅占中心城区的20%*1/1000，即1/5000，显然偏小了。

所以，是否可以以多个“控制性规划管理单元”的集合、甚至是一个“街道”作为一个“城市更新单元”？经尝试，我个人认为一个“城市更新单元”的面积介于一个“控规管理单元”的面积和一个“街道”的面积之间最为合适。

如上图所示，每个蓝色区域都是一个“城市更新单元”，其面积约为2-3个“控规管理单元”之和；每个白色区域都是一个“更新改造项目”，而每个“更新改造项目”都需要经过以下三重遴选：

①划分并选定合适的“城市更新单元”

②在“城市更新单元”内选出适宜全面改造的旧城或旧村，作为“更新改造项目”

③若有多个“更新改造项目”，则可以分一期二期三期，循序渐进式推进改造

南洋电器厂所在的广州第一代CBD环市东片区

亦可划分为多个城市更新单元

如此一来，便可满足住建部63号文中“原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%”的标准，有效避免出现“大拆大建”、操之过急的问题；与此同时，还能最大程度降低改造部分对保留部分的影响，又便于统筹进行城市规划设计、凸显城市更新带来的对城市环境面貌的提升，更为缺乏土地的中心城区提供全新的产业载体、拉动经济再增长。

 问题6 

“全面改造”和“微改造”如何有机结合、协调划分？

前文第一个问题中我们提到：广州将会由纯粹“新城开发”的模式，转变为“新城开发”和“旧城改造”协调并举的模式。既然“一成不变”和“翻天覆地”皆不可取，那么究竟如何确定“全面改造的规模体量”、如何给定“全面改造的推进时序”呢？我们先回到前文所说的“三重遴选”：

①划分并选定合适的“城市更新单元”

②在“城市更新单元”内选出适宜全面改造的旧城或旧村，作为“更新改造项目”

③若有多个“更新改造项目”，则可以分一期二期三期，循序渐进式推进改造

这里面有三个“并非”：

• 并非所有中心城区和建成区都适合被选定为“城市更新单元”；

• 并非整个“城市更新单元”都会被选定为最终全面改造的“更新改造项目”；

• 并非每个“更新改造项目”都需要同时期推进全面改造。
  

首先，由于“全面改造”投入巨大、涉及面较广，且要防止大拆大建故不可能大范围铺开，所以城市更新应该以“微改造”和“保留”为主、“全面改造”为辅的模式推进，而二者结合的城市更新模式在广州被称为“有机更新”或“中改造”。如果“城市更新单元”太多太泛，相当于变相“大拆大建”，是不恰当的；但完全不进行全面改造也是不可行的，具体回见前文第一个问题所述。

其次，越秀区荔湾区有部分建成区属于历史文化街区，这些区域不适合作为“城市更新单元”，所以只有不属于历史街区、最能够改善甚至扭转老城区产业空间载体不足、产商业流失局面的区域，才能够最终脱颖而出，划定为“城市更新单元”。而进一步，“全面改造项目”则更应该是在“城市更新单元”的基础上，继续选择出的更小的一片范围，是整个中心城区最有改造空间、更新价值的区域。

也就是说，最后选定为“全面更新改造项目”的区域，应该是位处最黄金地段、最有改造价值、或拥有改造契机和利好的区域，其数量和范围都应该有一定的限制。

此外，城市更新工作要“循序渐进”意味着：城市更新工作是一个长期以往、持之以恒的重点任务。不应三五年一口气操之过急地激进完成，也不应三五年完成个别全面改造项目就不再推进，而应该平稳、逐步、长久推进——每三五年推进三五个全面更新改造项目，长期以往、周而复始便可以让广州中心城区在“小拆小建”的过程中迸发出全新生机和活力；城市面貌也会在滴水穿石、聚沙成塔的改造中得以大幅度提升改善。

严控中心城区全面改造项目的数量，高标准进行全面更新改造区域的遴选，长期分批循序渐进推进全面改造——这是我个人认为广州城市更新工作中全面改造需要满足的三大要求。关于遴选标准应该如何，我们将在第三部分第12个问题再展开讨论。

02关于“建设规模”，探讨“拆建比”和“产居比”的问题

 问题7 

“拆建比”、“产居比”的含义是什么？

除了上文提及的“严控拆迁规模”，“防止大拆大建”要求城市更新工作中的”建设规模“也有严格限制。

目前国家鼓励的城市更新模式，为“政府主导、市场参与”的模式——更新改造项目选取规划、统筹协调方面的工作由政府相关部门操刀，而改造项目的推进、拆迁和建设则是由房地产开发商着手。

不过，政府和市场对城市更新改造侧重点并不同——一方面，政府希望城市更新提升土地利用率吸引更多产业引入，为经济发展注入活力；另一方面，开发商希望能够通过城市更新，开发更大量的商品住宅，获取较多利益。二者的矛盾冲突要求我们对城市更新的建设规模、产业居住比例进行限制。

国家住建部发布的63号文《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中明确提出：

严格控制大规模增建。除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。在确保安全的前提下，允许适当增加建筑面积用于住房成套化改造、建设保障性租赁住房、完善公共服务设施和基础设施等。鼓励探索区域建设规模统筹，加强过密地区功能疏解，积极拓展公共空间、公园绿地，提高城市宜居度。

“拆建比”，等于“新建部分建筑面积/拆除部分建筑面积”。在一个“全面更新改造项目”内，一般可以按“改造后容积率/改造前容积率”大致确定“拆建比”。与“防止大拆大建”一样，“拆建比不大于2”是一个限制性的规定，并非禁止在城市更新改造中进行任何增建。设置“拆建比”，主要为避免“大幅增建、大幅突破原有开发强度”，避免出现城市各方面资源不堪重负的情况。

在此基础上，广州市规划和自然资源局于2020年10月发布的《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》，更是明确提出第一圈层（环城高速）以内，亦即中心城区范围内，城市更新单元融资地块产业建设量原则上占融资地块总建设量的60%以上；而第二圈层（主城区）以内，城市更新单元融资地块产业建设量原则上占融资地块总建设量的40%以上——即为城市更新设置了融资地块的“产居比”。

而“产居比”有什么意义呢？

首先，由于国家住建部63号文明确提出：

严格控制大规模搬迁。不大规模、强制性搬迁居民，不改变社会结构，不割断人、地和文化的关系。要尊重居民安置意愿，鼓励以就地、就近安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

因此，城市更新的重建区域分为“回迁地块”和“融资地块”，其中回迁地块的规模基本上是固定的——原有居民住宅的建筑面积是多少，回迁地块的建筑面积就大致是多少，故城市更新的重点一般在于融资地块。

其次，为了避免城市更新过度房地产化、产业引入不力，同时又为了避免开发商无法实现资金平衡，融资地块会进一步分为“商务办公地块”和“商品住宅地块”，即产业部分和居住部分——前者以满足政府对城市更新的期待：为城市提供新的产业空间载体、提升土地利用率、吸引更多产业引入，为发展注入新活力；后者以满足开发商对城市更新的希望：由于拆迁建设需要大量资金，开发适当规模的商品住宅，以实现资金平衡。

融资地块是城市更新中，

增加产业空间载体、实现改造资金平衡的重要环节

而“产居比”，即融资地块中“商务办公建筑面积”和“商品住宅建筑面积”的比值，是平衡这两部分的规模体量的重要指标。此外，越市中心、越是黄金地段，城市更新的产居比应该越大，即更适合建设更大体量的商务办公楼；而相对没那么市中心的地段，城市更新的产居比可以较小，即商品住宅楼可以较多。

也就是说，“拆建比”更多是对改造重建方案的规定与限制，避免新建规模过大；而“产居比”则是为了平衡政府与开发商在城市更新中不同的利益诉求，避免过度房地产化。不过，一般而言，控制好拆迁规模，建设规模的控制自然水到渠成了。所以，在城市更新工作中，这二者的调整更为灵活，可以通过优化建设规划方案进行合理调整。

 问题8 

中心城区如果全面改造，是否会出现承载力不足的问题？

很多人面对中心城区全面改造，可能会提出这样的观点：中心城区本身开发强度已经如此之大，人口密度、交通压力已经相当大，再进行城市更新、进一步提高老城区的土地利用率，会导致老城区的道路交通、环境承载力远远不足、不堪重负，所以不应进行全面改造。

这个说法对，但也并不全对。我们可以从三个角度分析这种说法正确与错误之处。

  一：正如我们上文第6个问题中所说的：广州城市更新应该以“微改造”和“保留”为主、“全面改造”为辅的模式推进。也就是说，全面改造项目的数量和规模，占中心城区的比例会非常低。

假设广州中心四区按每三五年、推进三五个全面改造项目总计25公顷计，也只是全面改造了中心四区建成区范围（24713公顷）的1/1000。

25公顷与29000公顷的对比

如此低的全面改造比例，对中心城区整体平均容积率、人口密度的提升虽有影响，但微乎其微；然而这25公顷的改造，若能够为中心城区的发展、建设带来显著的效益，甚至部分项目可以和交通设施一并推进改造建设，甚至会利于解决周边交通状况问题。中心城区乃至老城区，有哪些片区能够满足上面所说的几点效益？我们在第三部分第12个问题会详细讨论分析。

  二：最终选定作为全面改造项目的，均是老旧的旧城、旧村。对于旧城旧村，并不能算“高强度开发”，更适合叫“高密度开发”——旧城、旧村房屋密集、但均为低矮老旧住宅，真实容积率反而不算太高。

以上图为例，我们甚至发现：中心城区的旧城区、旧村庄，开发强度实际上竟不到各类新式小区的一半——是不是有“常识”被颠覆的感觉？（注：由于每个项目的计容建筑面积数据难以查询，因此使用“总建筑面积/占地面积”的值来大致判断开发强度的高低）

出现这种结果，可以印证“老城区并非高强度开发，而是高密度开发”的说法——低矮而密集，导致老城区在城市竖向立体空间的利用上相当欠缺，虽然全是建成区，但产业空间载体、发展建设空间已然严重匮乏。扁平式发展，导致老城区在横向平面空间上的路网结构十分不理想，大多为窄路小路，缺乏公共开放空间，给人以密集压抑、开发强度过高的错觉。

做个比喻：老城区的房屋如同摊大饼，面饼偏偏平平铺满整个盘子；而各个新城开发都是将面饼揉成竖高快状，一块一块放在盘子里，每块面饼竖块之间还有适度充裕的空间。所以，新城的开发强度有可能大于老城区，但得益于新城区在城市竖向空间的利用上远超老城区，因此新城在横向空间上有着远非老城可比的宽松量与冗余度。

而且，扩大产商业载体规模，看重竖向立体空间的高利用率；增强路面交通的承载力，力求横向平面空间的高宽松度——所以，新城区高楼虽多、开发强度虽可能更大，但建筑并不密集、公共空间更开阔充裕的建设发展模式，才更符合当今社会时代的需求。

远处的高楼大厦开发强度虽然更高

但是无论是观感体验上，还是土地利用率上

均远远高于低矮密集的城中村

（图源：国家地理中文网）

因此，选取部分中心城区的旧城、旧村等进行全面改造，是适应新时代城市发展、满足中心城区需求的明智之举，可以做到在提升土地及城市竖向空间利用率、提供全新发展空间的同时，降低房屋密度、增加城市横向空间的冗余度，从而优化中心城区道路交通网，堪称一举两得。

  三：交通压力与道路的通过能力、路网结构的完善程度、住所及岗位分布情况息息相关。老城区在前两者上都明显存在不足，而全广州大部分在三者上都有硬伤。

对于道路通过能力，广州老城区由于建成年代较久，建设时基本没有交通规划的概念，因而楼房密集且分布散乱、道路狭窄而割裂曲折。更重要的是，目前广州许多历史城区依然基本沿用着上世纪初、黄包车作为主要交通工具的那个年代的路网，这就导致中心城区尤其是老城区，存在大量单行路段、大量通过能力不足的路段。

广州中心城区晚高峰车速图

至于路网结构，基本是全广州市的通病——断头路太多、主干道太少。这些问题虽然很大程度上是受广州地理条件、城市发展格局特点的影响，但也一定程度上是也因为广州中心城区城市更新推进偏慢，城中村“大多拆不动”导致切割城市效应明显、旧城“完全不敢碰”导致道路扩建/修建难。比如，海珠区越秀区的“到处都是断头路”的路网；流花湖隧道修建十年有余仍然卡在老城区拆迁的难关；东沙-石岗隧道招标一年有余，受石岗片区拆迁难推进缓慢；与洲头咀隧道衔接的T13路因为需要大规模征拆更是至今踪影难觅……

等比例尺下珠江新城（上）和五凤片区（下）路网对比

全广州路网结构最好的珠江新城尚且存在不少缺憾

广州更普遍的路网就和海珠区一样很不理想

而海珠区路网可以借助五凤村、鹭江村、康乐村、客村等旧村改造进行优化

对于广州的新城区而言，除非在完全净地上开发而成的卫星城，其余大部分通过局部旧改或见缝插针式开发形成的新城，也面临着在重点开发区域以外，路网结构明显变差、道路通过能力不足的窘况——比如广钢新城、广氮新城、白云新城、科学城、智慧城、金沙洲、广州南站周边等等。

同比例尺下北上广三城卫星图

经对比容易发现广州中心城区“楼房杂而密、路网窄而乱”的特点

此外，同为老城区，北上均呈新楼旧楼分片分布、成块聚集的状况

广州则基本为新楼旧楼犬牙交错、你中有我的情况

再者，由于广州市职住分布并不均匀——岗位主要集中在中心城区，每天上下班带来的人流潮汐效应明显。因此，如果新城区在全市路网整体尚未建设完善之前便大肆开发建设，那么未来新城建成规模后带来的交通压力将不容小觑，给周边道路带来的交通压力甚至更大。

另外值得一提的是，若没有改革开放后广州对老城区部分道路两侧房屋进行过一轮征拆扩路，如今老城区的核心主干道中山路、东风路、解放路等可能还是双向四车道甚至两车道的“小路”。

1995年解放路两侧拆迁扩路

解放路由单向两车道拓宽至双向八车道

如今已成为越秀区最重要的南北向交通干道

所以，缓解交通压力大“治标治本”的办法应当是去解决路网结构差、道路通过能力低、职住不平衡等问题。因此，交通压力大、承载力不足不应成为阻碍中心城区进行城市更新的借口。相反，城市更新应当充分考虑如何改善中心城区的交通状况、提升中心城区的交通承载力，以缓解交通压力；而非中心城区的更新改造，由于职住不平衡带来的潮汐人流，反而需要更充分地考量改造后新城对周边交通状况的影响，不宜盲目、过快地推进。

 问题9 

符合广州情况的、中心城区的“容积率”和“拆建比”
应当分别规定为多少？

前文第7个问题中我们提到：为了避免城市更新过度房地产化、或出现开发商无法实现资金平衡的情况，拆建比和产居比的设置至关重要，那么究竟应该设置为多少呢？

住建部对拆建比设置为2，我个人认为可以进一步结合广州实际情况进行合理调整。我个人也尝试结合广州目前现有地块的容积率情况，进行一些简略且不严谨的分析。

对于融资地块而言，中心城区要求融资地块产居比大于6：4，也就是说其中60%的地块应该以商服用地作为标准。而城市更新改造选择的必然是“黄金地段”，参考目前广州中心城区黄金地段的商服用地容积率平均在10左右。

金融城东区商服用地的容积率情况

而对于回迁地块和融资地块中的商品住宅地块，参考目前广州中心城区黄金地段的住宅用地容积率平均在4-5左右。

中心四区商品住宅用地的容积率情况

所以，结合上面关于商服用地和住宅用地两部分容积率的分析，个人认为，广州市中心城区更新改造后比较适宜的平均容积率应该在7-8左右。

由于回迁地块的建设规模基本固定，所以拆建比基本之影响融资地块的建设规模。

如果拆建比过低，容易导致融资地块规模偏小，从而既导致最终新增的产业空间载体不足、黄金地段土地利用率仍偏低，又导致开发商难以取得足够收益，无法实现资金平衡、积极性下降。

如果拆建比过高，则容易导致中心城区开发强度过大，各方面资源承载力不足。

而目前中心城区旧城旧村的容积率基本是2-3左右；因此我个人认为，适宜广州中心城区的拆建比应该是2.5左右，而且可以结合地块实际情况适当微调，即在住建部63号文规定的2的基础上增加0.5的冗余量。

03关于“新老城区”，探讨“选择标准”和“平衡分配”的问题

 问题10 

“老城市新活力”的含义是什么？

分析完”拆迁规模“和”建设规模“的问题，我们需要回到前文第一部分的第2个问题——广州全市范围内各地旧改项目数量、全面改造规模与推进速度上严重失衡的问题。

2018年10月24日，总书记对广州作出了“老城市新活力”、“四个出新出彩”的重要指示，对广州未来城市发展规划路线选择和指导上可谓是一针见血、醍醐灌顶。

在总书记提纲挈领的指示指引下，近三年来，通过全市上上下下齐心一致的努力奋斗，广州各方面的发展无论是速度上还是质量上都取得了肉眼可见的显著提升——2021年GDP增速高达8.1%，城市各方面的综合实力出新出彩，让广州这座有着两千多年历史的老城市焕发出了新活力，“老城市新活力”和“四个出新出彩”的推进建设初见成效。

不过我们需要意识到，广州目前“老城市新活力”和“四个出新出彩”的建设仍然面临着诸多较大的挑战——因为广州真正的历史老城区：荔湾区和越秀区，在广州全市GDP总量、GDP增速方面分别处于明显落后的位置。

荔湾区和越秀区，都是广州市“老城市新活力示范区”，是真正拥有两千多年历史的老城区，然而两区却都面临着经济发展上的较大挑战。

荔湾区2021年GDP总量仅为1209亿元，位列广州11个区的倒数第二，仅高于位于远郊山区的从化区，经济体量与GDP水平整体较高的中心城区明显不匹配；而越秀区2021年GDP增速仅为6.1%，远低于广州全市的平均增速8.1%，位列广州11个区的倒数第二，经济发展失速的问题初显。

正如前文分析所说的：由于两区的建城区、老房屋受到建设年代的限制，现状建筑和配套设施老旧，土地利用率不尽人意，规划设计无法满足现代社会生活需要，已经逐渐被加速发展的现代化越甩越远；此外，又因为两区基本完全是建成区，无地可用的窘况越发严重，导致缺乏产业空间载体、产商业被新城新区虹吸，面临产商业空心化、缺乏经济增长点、发展失速受限等一系列问题。

所以，老城市新活力，老城市究竟是什么？假若新城新区飞速发展，但老城老区却产业空心化发展失速受限，我个人认为这并不能算是实现“老城市新活力”的理想方式——只有新老城区共同发展、一并进步，广州才能算是真正高水平、高标准地完成“老城市新活力”的新时代新任务。

那么究竟如何让“老城市老城区”也焕发“新活力”呢？我们从导致“老城市老城区”缺乏活力的原因着手可以找到一种解决方式。

目前广州老城区，一方面存在现状建筑老旧、土地利用率低下的问题，一方面存在无地可用、缺乏产业空间载体的问题。所以，我们能否像前文第一部分中所说的那样，选择一小部分不属于历史街区、位处最黄金地段、或拥有改造契机和利好的区域进行全面改造呢？

如此一来，就能够保证老城区在全面改造规模较小的情况下，尽可能提升黄金地段的土地利用率、为受困于无地可用而发展受阻的中心城区提供全新的产业载体、注入新鲜的发展活力。

 问题11 

老城区能否进行”全面改造“？

全面改造意味着要对一部分老城区进行拆迁，而在广州老城区提及“拆迁”二字，往往都相当敏感。去年10月21日，广州市住房和城乡建设局印发《广州市关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的意见（征求意见稿）》，其中明确指出以下几点：

1. 在老城区范围内，严格控制大规模拆除，除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑。

2. 严格控制大规模增建，除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力。

3. 在城市更新中始终将历史文化保护放在第一位。对历史城区、历史文化街区、历史文化名镇名村、历史风貌区、传统村落、不可移动文物、历史建筑等各类历史文化遗产资源，应坚持系统保护、完整保护、全面保护。

4. 未开展历史文化资源调查评估、未完成历史文化街区划定和历史建筑确定工作的区域，不应实施城市更新。鼓励采用“绣花功夫”进行修补、织补式更新，最大限度保留老城区具有特色的格局和肌理，延续城市的历史文脉和特色风貌。

5. 在城中村等城市连片旧区，不短时间、大规模进行拆迁，坚持专家论证、公众参与、科学决策，合理确定更新模式。要尊重居民安置意愿，严格控制大规模搬迁。

从上述意见中我们可以看出，这是广州市住建局对于国家住建部颁布的63号文的深化和细化，使之更加符合广州市自身的情形。而其中有两大核心：一是历史城区保护，二是改造规模控制。

根据前文第一部分的分析，我们其实已经得到了“老城区能否全面改造”的答案——广州市城市更新工作，禁止在历史城区进行全面改造，禁止短时间、大规模地对连片老城区改造，要求以“保留和微改造为主，全面改造为辅”的模式进行老城区城市更新工作。

而其潜台词就是：在老城区范围内，①不属于历史保护街区的、②位处最黄金地段的、③拥有改造契机和利好的、④最有改造价值的、⑤最能够改善甚至扭转老城区产业空间载体不足局面的区域，是允许作为“全面更新改造项目”的。

所以，很多人将越秀区+荔湾区等同于“历史保护区”，认为越秀区和荔湾区每一寸土地都不适合拆迁改造，其实是并不恰当的。那么，广州历史城区、老城区的范围到底如何呢？

广州城区范围（1900年代）

我们首先从1900年开始聊起

晚清时的广州城区范围

东至东濠涌，西至康王路

南至珠江，北至越秀山

广州地图（1920年）

20年后

广州城区范围有所扩大

西关、东山（新河浦）、海珠岛北部纳入城区范围

与现今广州历史城区非常相似

广州市交通图（1959年）

新中国成立后

广州市区范围较1920年稍有扩大

主要兴建了一系列由政府分配的老公房新村

广州地图（1990年）

改革开放后

广州城区迎来第一轮快速扩张

东至广州大道，西至芳村大道

南至昌岗路，北至内环路

与现今广州老城区的范围非常相似

广州城区扩张示意图

目前的广州中心城区

可认为是环城高速内的区域

与30年前相比

广州城区大幅度东扩、南扩

天河区、海珠区大部纳入中心城区范围

新中轴线也由此诞生

广州城区扩张的步伐从未停止

历史城区、老城区

仅是全广州市极小的一部分

所以综合广州城区范围的变迁，我们可以大概判断广州历史城区和一般老城区的范围，也可以初步判断禁止全面改造和允许适度进行全面改造的区域。我们在《深度 | 被“情怀”绑架，广州老城区将何去何从？谈10号线署前路站征拆困境》一文中曾详细讨论过老城区发展建设和历史保护的问题，本文就不再详述了。

 问题12 

是否适用“全面改造”的评判标准是什么？

上文我们提到：在老城区范围内，①不属于历史保护街区的、②位处最黄金地段的、③拥有改造契机和利好的、④最有改造价值的、⑤最能够改善甚至扭转老城区产业空间载体不足局面的区域，应当允许作为“全面更新改造项目”。

那么广州老城区除去历史城区之后的其他一般老城区，是否有符合上述条件的区域呢？所谓“更新改造项目”的遴选标准是什么？“黄金地段”和“改造价值”究竟如何衡量判断呢？我个人给出以下六个大致的判断标准（对老城区、中心城区乃至全广州均适用）：

标准一 | 所处地段是否位于城市重点功能片区？

城市重点功能区，是广州规划重点发展的片区，被认定是最具备发展前景和潜力的区域，也将是未来产业商业等引入的重点片区。

目前位于中心城区的重点功能片区有：广州中央活力区（越秀），白鹅潭商务区（荔湾），天河智谷（天河），国际金融城（天河），人工智能与数字经济试验区（天河-海珠-黄埔），其中前两者位于老城区。所以，位于广州中央活力区或白鹅潭商务区范围内的旧城，有必要选取一部分进行全面改造，而不是占据黄金地段却“一成不变”、浪费自身优异的地理位置优势。

标准二 | 所处地段是否位于交通枢纽附近？

比如在广州火车站、一众地铁换乘站附近等等。交通枢纽的地理位置优势显著，周边地块适宜较高强度开发，容易获得产业、商业等资源的青睐。

所以未来广州火车站及周边旧城改造项目，完全可以在借助火车站改造的契机和地理位置的优势，选取一小部分旧城进行全面改造。

标准三 | 地段周边是否有重大工程建设需要征拆？

如果有，那么完全可以借助工程项目建设征拆的契机，推进一定规模的全面改造项目，既避免了大型工程建设对附近居民的影响，又能够提升城市面貌环境和土地利用率，为老城区提供全新产业空间载体，一举多得。

例如待建广州地铁12、13号线建设六马路站，位于越秀区黄金地段、广州重点功能片区，未来将是广州市中心最重要的换乘站之一，建设六马路站周边旧城就曾提出可借助地铁征拆、建设的契机，推动环市东片区启动区的全面改造，为发展加速趋缓的广州第一代CBD环市东商圈注入新活力。

具备类似条件的地铁车站其实还有很多，例如在建10号线寺右新马路站、在建11号线芳村站、在建12号线烈士陵园站、待建22号线广州火车站、待建28号线市二宫站等多个中心城区的枢纽车站，均可借助地铁征拆、建设的契机，推进地铁站周边的、小范围的旧城进行全面改造。

10号线大干围站建设和石溪片区旧改结合

标准四 | 周边是否有企事业或其他单位急需土地资源进行项目建设？

比如广东省人民医院，长期以来虽希望进行院区扩建，但却受制于无地可用的窘境，导致无法扩大院区。而如今省医对面的旧楼又有12号线烈士陵园站的征拆需要，其实完全可以统筹协调、选取小范围旧城进行全面改造，供地铁、省医使用，一举两得。

2016年关于省医扩建的报道

不过显然该扩建方案迟迟没能实施

此外，例如中山大学附属第一医院、中山大学附属肿瘤医院、广州市第一人民医院、正骨医院等多家中心城区的医院，其实都面临着“有扩建需求、但却无地可用、无处可扩”的窘况，而且这个需求随着老龄化程度加深已愈发显著。

所以，面对类似这样的情况，位于急需土地资源进行项目建设的企事业或其他单位周边的老城区，也应当统筹协调规划、适当选取一部分区域进行全面改造。

标准五 | 周边片区交通状况是否不理想？

是否有规划改善片区交通状况？

即周边片区是否有断头路有待打通？是否有道路交通压力过大需要扩建？是否需要建设能够显著改善片区交通状况的道路？

前文第二部分第8个问题中，我们曾提到：城市更新应当充分考虑如何改善中心城区的交通状况、提升中心城区的承载力。所以，假若片区亟需改善交通情况，则亦可选择部分区域进行城市更新，同时完善路网结构。

例如，海珠区著名的断头路江南大道南，虽然导致断头的原因复杂，但未来道路打通时可以结合海珠沙溪村全面改造一同推进；再比如，五羊新城片区规划新增的、一条重要的对外联通的道路——寺右二马路扩建、并延长至杨箕接通内环路和中山一路，可以大幅减轻寺右新马路的交通压力、改善五羊新城片区的交通状况，亦可和五羊新城改造一同推进。

所以说，片区交通路网的建设优化若能协同片区全面改造一同推进，那么既能大幅提升居民生活质量，又能改善片区交通状况、完善路网结构，还能提供全新的产业空间载体，实为一举多得。

标准六 | 片区内的房屋整体是否相当老旧、甚至存在部分危房？

是否难以依靠纯粹微改造改善片区生活质量？

“微改造”虽然必定是广州城市更新的主旋律，但微改造更适用于一般老旧的城区，比如能够加装电梯、旧楼尚有修缮机会的区域，所以总会有特殊情况——当片区内进行微改造改造的成本和难度，接近甚至大于全面改造的成本和难度，而且微改造取得的改造效果，亦逊色于全面改造的效果之时，不属于历史保护范围内的老城区则更适合全面改造，或者说全面改造性价比更高。

10号线署前路站征拆区域内的居民楼现状

房屋状况堪忧，而且无法加装电梯

位于繁华的环市东路临街一线的老旧平房

内部阴暗潮湿，外面还张贴着危房重建的告示

因此，对于非历史保护区的老城区，如果能够满足以上六种情况的一者甚至多者，个人认为应当允许适当进行全面改造（对中心城区、乃至全广州均适用）。因为在我个人看来，老城区选定一小部分区域进行全面改造，主要目的应当是为城市需求、发展和建设让路，改善并扭转中心城区产业空间严重不足、发展空间严重受限的局面。故而新建的建筑，基本都是为吸引产业商业项目入驻的写字楼或商城、或是医院和学校等社会性项目——所以说，中心城区尤其是老城区，不应一刀切、完全禁止任何“拆迁”或“全面改造项目”——“一成不变”和“翻天覆地”都是极端，而且有些目标很难只用纯粹的“微改造”来完成。

然而现实令人感到意外，过去的十多年里，和新城区形成鲜明对比的是：广州老城区根本没有进行任何城市更新改造项目。而近三年实现“老城市新活力”成为重要目标、“城市更新”作为国家重要战略提出后，广州在老城区也仅仅提出了区区几个全面改造项目，如南洋电器厂、环市东、五羊新城和广州火车站及周边旧城等项目，已经可谓是在老城区范围内精挑细选、百里挑一。

作为老城区范围内为数不多、最值得面改造的几个区域，均不位于历史城区，而且更承载着广州市实现“老城市、老城区、新活力”的重任，我们都应当倍加珍视。

不过当然，任何在老城区的全面改造都一定要严防大拆大建、切忌操之过急，这是一切城市更新项目的基础要求。

 问题13 

市中心老城区与近远郊新城区的城市更新如何平衡分配？

讨论了这么多关于老城区、中心城区选择全面改造的标准，那么结合广州各区全面改造项目严重失衡的问题，我们究竟如何在中心城区老城区和近远郊新城区之间选择全面改造项目呢？全面改造项目的数量、规模如何在新老城区中分配呢？

在中心城区旧改和在近远郊新城旧改，各有各的优势和劣势。

首先，中心城区有两个最大的优势，也是郊区新城的两大劣势。

中心城区旧改优势一：根据城市职住分布的相关理论，岗位分布密度对地理位置高度敏感，尤其中高端产业及岗位数量及密度，高度聚集于地理位置的几何中心，而且随着离市区核心区距离的增大呈快速下降的趋势；而居住密度，对地理位置的敏感度则相对较低。

由于郊区的旧村改造地理位置较偏远、离广州主城核心区距离较远，故而中高端产业的资源资金难以向郊区的旧村改造项目汇聚，因此相关公司也很难在郊区的旧村改造项目中集中进驻。这就容易导致广州许多外围城区的旧村改造项目，对产业引入相关的硬性要求指标难以实现和完成，旧村改造项目最终沦为了“开发商的狂欢”。

这样一来，产商业没能得到长足发展和引入，但却借着旧村改造的名义开发了大量楼盘——这就是目前广州外围城区旧村改造普遍存在的现象与困境。相反，中心城区在产业引入和聚集上有得天独厚的优势，只要有新增的产业空间，基本不愁公司企业进驻的问题。

中心城区旧改优势二：中心城区的轨道交通线网及地理位置的优势是得天独厚的，新城区近期很难达到老城区地铁线网的密度，亦很难改变距离“城市中心”较远的局面。

在交通便利度上，随着轨道交通线网越发完善和加密，中心城区公共交通出行的比例会持续增高，将远高于郊区轨道交通线路覆盖率较低的新城，因此可以为道路交通分担相当一部分人流压力，且交通优势使得中心城区的地块更具有吸引力。而近郊区新城要达到目前中心城区地铁的覆盖率和密度，尚且需要十余年时间；远郊就更需要数十年后、甚至永远都无法达到目前中心城区的地铁密度。

广佛2050轨道交通规划图

可见越靠近城市几何中心，地铁线网越密

原图见：超震撼！广佛轨道交通一体化远景示意图独家发布！

而对于地理位置而言，广州花了20年（1990-2010）将城市中心由越秀区东移到了珠江新城；而未来2010-2030、2030-2050年广州城市中心会向东扩张，将金融城、鱼珠第二CBD囊括进市区核心区，但可以预见在30年内，广州城市中轴线基本不会东移（注：中心城区及核心城区东扩≠城市中轴线东移）——因此在未来几十年内，越靠近珠江新城、金融城、琶洲的地区，还是越靠近产业中心、靠近城市中心；郊区各个新城很难扭转地理位置处于劣势的局面。

《广州市国土空间总体规划（2018-2035）》中

广州新中轴线固定在由燕岭公园至洛溪岛的12km处

而且并没有“第三中轴”的说法

同样的，郊区新城也有着中心城区旧改不具备的两大优势。

郊区新城旧改优势一：在郊区旧改受到的限制少，拥有更广阔的施展空间。由于郊区建成区范围较小，因而不会像中心城区那样，面临着全面改造范围之外全是建成区的情况。因此，郊区的旧该能够在更大范围内进行城市的规划、设计和建设，对片区的统筹协调将会更加得心应手，最终能够取得更大范围的成果，比如改善更大片区的城市景观面貌、提供更大量的产业空间载体。规模足够大、不受限，意味着郊区旧改项目甚至可以规划全新的产业园，甚至是城市重点功能平台片区，供上下游公司甚至整条完整产业链进驻。

白云湖数字科技城规划效果图

该新城建设涉及多个白云区西北部的旧村改造项目

由于范围规模巨大，能够完整打造一个科技产业新城

相反，中心城区的旧改由于范围小、且必须选取黄金地段的区域，因此在规划设计上需要考虑更多因素，比如对周边交通、环境、社会资源等的影响，故而难以像郊区旧改那样对大范围的片区统筹整体规划。也就是说，中心城区旧改不可能造出一个新城、提供足够的产业空间供大量公司企业的进驻，故而也很难打造完整的“xx产业新城”。

南洋电器厂改造项目效果图

其中写字楼2栋，回迁住宅5栋，商品住宅1栋

规模较小，提供的全新发展空间有限

打个比方就是：中心城区旧改相当于画龙点睛，而郊区旧改相当于在白纸上泼墨挥毫。前者必须小心谨慎，且重点在于解决中心城区亟需全新产业空间促进发展的燃眉之急；而后者则可以放开手脚，重点可以放在打造全新的产业新城。

郊区新城旧改优势二：在郊区旧改改造成本低、难度小；中心城区旧改变数多、风险大。开发商参与城市更新改造项目，毫无疑问是更希望改造的成本和难度尽量低，风险变数尽量少。而中心城区的旧改，产业引入要求高、钉子户问题棘手，最终的收益可能不太可观，故而一般的开发商都不愿进行。所以基于这种情况，广州为使中心城区能够有开发商进行改造，会让更多市属、区属国企参与中心城区旧改。

综合上面关于中心城区和新城区旧改各自的利弊优劣，我个人认为关于“中心城区、近远郊区选择全面改造”的答案很简单，就是：二者结合、二者平衡，不应出现近远郊新城的旧改完全一边倒的情况。而且，中心城区全面改造和近远郊全面改造的数量及规模比例，应该以中心四区建成区面积和其余七区建成区面积的比例作为标准和依据。也就是说，中心城区全面改造的数量规模：近远郊全面改造的数量规模≈中心四区建成区面积：其余七区建成区面积。

总结

我个人关于广州城市更新相关的三部分共13个问题的想法分析，到这里终于结束了。下面就是个人对这13个问题的大致总结。

第一部分

关于“拆迁规模”，讨论“全面改造”和“微改造”

1. “防止大拆大建”，但允许适当、适度拆建，“一成不变”和“翻天覆地”皆不可取。2. 广州各区旧改项目数量、规模和推进速度上失衡的问题严重，应当在全市范围内对各个区域的更新改造项目的推进重新协调。3. 防止大拆大建的标准为：同一“城市更新单元”内，拆除总建筑面积＜总建筑面积的20%。4. “城市更新单元”可能不等于“更新改造项目”，而同一“更新改造项目”内不应进一步分划分“拆、改、留”部分。5. 严控中心城区全面改造项目的数量，高标准进行全面更新改造区域的遴选，长期分批循序渐进推进全面改造。每个“更新改造项目”都应是最具改造价值的区域。

6. 城市更新应该以“微改造”和“保留”为主、“全面改造”为辅的模式推进，而且是一个长期以往、持之以恒的重点任务。

第二部分

关于“建设规模”，讨论“拆建比”和“产居比”

7. “拆建比”对改造重建方案进行规定与限制，避免新建规模过大；“产居比”则为了平衡政府与开发商在城市更新中不同的利益诉求，避免过度房地产化。8. 交通压力与道路通过能力、路网结构的完善程度、职住分布情况息息相关。城市更新应当充分考虑如何改善中心城区的交通状况、提升中心城区的承载力，以缓解交通压力。

9. 目前广州中心城区旧城旧村的容积率基本是2-3左右，更新改造后比较适宜的平均容积率应该在7-8左右。故适宜广州中心城区的拆建比应该是2.5左右，且可结合地块实际情况适当微调。

第三部分

关于“新老城区”，讨论“选择标准”和“平衡分配”

10. 只有新老城区共同发展、一并进步，广州才能算是真正高水平、高标准地完成“老城市新活力”的新时代新任务。11. 广州禁止在历史城区进行全面改造。而不属于历史保护街区的、位处最黄金地段的、拥有改造契机和利好的、最有改造价值的、最能够改善甚至扭转老城区产业空间载体不足局面的区域，允许作为“全面更新改造项目”。12. “全面改造”的选定标准：①是否位于城市重点功能片区？②是否位于交通枢纽附近？③是否有重大工程建设需要征拆？④是否有企事业或其他单位急需土地资源进行项目建设？⑤交通状况是否不理想？是否有规划改善片区交通状况？⑥房屋整体是否相当老旧、甚至存在部分危房？是否难以依靠纯粹微改造改善片区生活质量？

13. 市中心老城区与近远郊新城区的旧改各有优势劣势，应当二者结合、二者平衡。

后记

由于写作匆忙，且城市更新涉及的内容实在广泛，两万字的篇幅依旧难纳百川、仅是浮光掠影，所以文中必然有诸多粗浅鄙陋、过于理想化、不够周全严谨的分析和论述，还请大家多多包涵指教，更欢迎大家与我们联系交流和讨论，非常感谢。如果后续有机会，我们可能会将本文部分内容进一步扩充详述，并分为多篇文章单独发布。

此外，由于本文重点只涉及了城市更新的一小部分内容，即和“全面改造项目选择”相关的一系列问题，我们未来可能会进一步探讨关于城市更新中其他方面的内容，例如，历史城区如何进行城市更新、无法全面改造的区域如何微改造、全面改造中的钉子户问题、居民对改造意愿的高低、居民诉求的合理与否、征拆签约宣传力度的大小、政府开发商居民三方的沟通协调是否欠缺、目前城市更新改造模式的利弊、居民自主出资改造的难点，等等一系列问题。

作为一名普通市民，对这座城市的热爱是如何的深沉？正是这份热爱，让我如此关注广州的地铁规划建设、如此看重广州的城市更新改造；正是这份关切，让我对广州地铁规划建设、广州城市更新改造有了诸多思考和想法；正是希望更好，让我能够坚定不移地创作文章、更新推文，提出个人粗浅的想法……

两万字的背后，是艰难的写作、是全身心的投入，但更多的，是写成的喜悦、是殷切的期盼。恳切地希望每位关注广州发展建设、关心广州城市更新改造的朋友，能够多多支持Metro Bay，也让我们共同期待广州未来的发展。

最后的最后，祝愿广州的城市更新工作能够顺利推进、取得显著成效——大幅改善居民生活品质、明显提高生活幸福感与舒适度；推动城市景观面貌焕然一新、土地资源利用率大幅提升；注入发展全新活力，拉动经济健康增长，并最终作为“双引擎”之一，和人工智能与数字经济一道，共同推动广州全速朝“老城市新活力”、四个“出新出彩”的新时代新目标奋进！

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